말씀처럼 강남 접근성을 따지자면 고양시가 좋은 대안입니다.

특히 제가 양재로 가서, 고양시에 접근성 좋은 동네가 좀 있습니다.

그런데.. 강남 말고도 여러군데 접근성이 좋아야 합니다. ㅠㅠ 

용산역 접근성, 인천/김포공항 접근성 (최소한 택시 부담 안 되는 거리로), 대전 접근성 - 자동차 (고양시는 약간 안좋은게, 외곽순환고속도로 북쪽은 민자라서 통행료가 매우 비쌉니다 ㅠㅠ)

등등..

제가 따지는게 많지요 -_-;; 흑.. 

이러저러한걸 다 만족시키는 동네가 신도림역 근처 또는 상암입니다.

단순히 접근성만 보면 신도림이 낫구요. 집값도 신도림쪽이 낮습니다.

다만 신도림은 구시가지 느낌이 물씬 풍겨서 도시가 생기있다기 보다는 좀 찌들어(?) 있다고 느껴집니다.

상암은 신도림 대비 전반적인 접근성은 떨어지지만, 공항 접근성이 좋습니다.

월드컵경기장 덕택에 도시가 좀 정돈된 편입니다. 집값은 신도림보다 좀 비싼듯 하고요.

강남의 유명한 동네들을 보면 이건 좀 거품이 있구나 싶은데요

신도림이나 상암 정도는 접근성을 보면 집값이 그렇게 말이 안되는 수준은 아니라고 보입니다.

이래저래 따져 보면 그만한 값어치를 하는 동네 같아요.

자동차 없어도 생활 가능하고.. 택시 접근성도 좋고요.

집값 오르는건 뭐 인플레이션 정도나 그보다 약간 더 오르는 수준이면 적당하지 않을까요? ^^

아아 문득 '판교 라는 동네'로 이사간 응답하라 1988이 생각나는군요. 상암, 굉장히 많이 변했습니다. 쓰레기 냄새 풀풀 나던 시절에 사 두었어야 했는데 말입니다. 이 동네(미쿡)도 쓰레기 매립지 근처라서 냄새 고약하다는 동네가 있는데 거기를 샀었어야 하는데.. 벌써 많이 늦었다네요.

오늘의 쓰레기가 내일의 보석인가 봅니다. 살기 안 좋아도 투자 대 승수가 좋다는 이야기겠다 싶습니다.

어려서 그 산동네 근처서 살았던 저도 금호동, 옥수동이 이렇게 될 줄 알았겠어요.

다 지나고 나서야 아, 그랬구나... 합니다.

와. 제가 생각하는 것과 비슷하시네요.

상암이.. 좋죠. 상암을 보고 있으면 이게 아직 큰손들이 별로 안 건드렸구나 싶은 느낌이 듭니다.

최근 1년 사이엔 좀 올랐더라구요. 슬슬 손대는 것 같아요.

신도림 대비 상암의 가장 큰 장점은 말씀처럼 향후 발전 가능성이라고 생각합니다.

신도림은 이미 개발이 끝났잖아요. 지금 살기는 좋은데.. 나중이 없을 것 같아요.

상암은 여전히 개발되고 있는 도시이구요.

홍대쪽은 역시 시끄럽나 보네요. 작년에 신촌숲 아이파크 분양 떨어졌는데, 그게 참 두고두고 아쉽습니다. ㅠㅠ

마포는 거주하기 좋은 아파트가 몇 군데 있는 것 같은데 (염리동 자이 아파트라던지), 그 값이면 다른 동네도 좋은 곳이 많아서 선뜻 손길이 안 가더라구요.

상암으로 마음이 많이 갔는데요

어제오늘 신도림에서 매물이 은근히 나오네요.

호가가 좀 떨어집니다..

신도림이 상암보다는 가격이 낮아서.. 고민 됩니다.. ㅠㅠ

전세 잘 빠지는 신도림에 집 사고, 신용대출 상환할 때 까진 전세 주고 이후에 입주할까 싶은 생각도 들고요..

집이 당장 급한건 아니라서요.. 

다주택자라 하더라도 기존 주택 3년 이내 처분시 규제 적용받지 않는다고 하더라구요..

상암 추이 보셔서 매수하셔도 괜찮지 않을까요? ^^

9월달에 재건축 규제 빡세게 들어갈거라 하는데

그러면 상암쪽은 살짝 빠지지 않을까 싶은 생각이 들더라구요..

그리고 서울 내 부동산 가격은 경기도보다 변동이 적습니다. (덜오르고 덜 내립니다.) 용인쪽에서 모기지 위기때 2억씩 가격이 오르내렸지만, 서울내에서는 그정도로 변동이 큰 지역이 없었습니다.

염창이나 등촌쪽도 알아봤는데요, 제게는 매리트가 그리 크진 않았습니다.

처음엔 염창역 근처로 사려고 했었습니다. ^^

90년대부터 목동에 살고 있어서 이 지역은 나름 잘 아는 편이라 생각하는데 말씀처럼 살기가 참 좋은 동네이기는 하지만...

보면 볼수록 선뜻 손이 안갑니다; 애매한 지역 같아요.

염창역 근처가 구시가지 느낌이 많이 나고 교통도 준수한 편이지만

잘 정비된 아파트가 없어서 입주하기가 까다롭고 구시가지라서 도시 정비도 잘 되어 있지 않습니다.

그런데 염창역이 이걸 감수할 정도로 교통이 좋지는 않거든요. 고속버스터미널을 제외하면 신도림이 교통은 더 좋구요.

등촌이 급행역이면 좋았을텐데 염창이 급행역이라..

9호선은 급행 아니면 접근성이 매우 떨어집니다. 역 배치가 그렇더군요.

등촌쪽은 그래서 안 보고 있습니다.

염창 근처에는 마땅한 아파트가 몇 군데 없습니다. 등촌쪽은 그래도 아파트가 좀 있는데요.

염창 동아아파트는 좋긴 한데 년식이나 구조가 애매하구요.. (여기 사우나는 참 좋은데요;) 그리고 동아아파트 층간소음 극악입니다.

맥도날드 근처 래미안은 좋은데 그 가격주고 사기엔 대안이 많구요..

아이파크는 시끄러워서 살 수가 없고.. 여기는 아직도 창틀에 디젤매연이 쌓입니다.

롯데캐슬은 등촌역이라 급행이 아니고..

염창역 근처는 찾아보면 극소규모 아파트는 적잖이 있는데 살아보니 별로였습니다. (2년 정도 살았습니다.)

염창역쪽 목동 구시가지가 원래 재개발 되려고 했는데 엎어진걸로 알고 있습니다.

재개발 되면 참 좋을 곳이긴 한데..

수도권 경기도 찾아보면 좋은 곳은 많은데요 서울 대비 집값 차이가 거의 없습니다.

그런데 서울 접근성이 많이 떨어지고.. 택시 탈때마다 스트레스가 ㅠㅠ

서울살면 그냥 택시 아무거나 잡아서 타도 되는데, 경기택시는 승차거부부터 웃돈요구, 매우 불편한 기색, 아파트 단지 내 진입 안함 등등등... 타고싶지 않습니다... ㅠㅠ

서울 전역을 돌고 돌다보니 남는게 신도림, 신길재건축지구(SK뷰 센트럴자이 등 다 떨어짐 ㅠㅠ), 상암 세군데 남더군요..

상암이 비싸긴 한데.. 여기 살면 참 좋을 것 같아서 마음이 가네요.

부모님 댁이 목동 2단지인데요, 여기 살면 참 좋죠. 교통 불편해도 도시 정비가 잘 돼 있어서 저는 좋다고 살겁니다.

그런데 제가 목동에 집 살 만큼 돈이 있는 것도 아니고..

신도림은 교통 하나만 보고 가는거고, 상암은 도시 정비도 잘 되어 있는데 교통도 좋아서.. 최종적으로 신도림 상암을 보고 있습니다. ^^

염창동, 등촌동 살았었습니다. 전세가 안 맞아 몇 년 다주택자로 살았었는데요. 대형 단지가 올림픽대로 옆 웅웅 소리나는 동아 아파트 단지뿐이어서 그렇지 고만고만한 작은 단지들 아파트들이 나름 가치 있는 괜찮은 지역이라 생각합니다. 팔고 나올 때는 당시 가격보다 많이 싸게 팔고 나왔습니다. 3.3할 때 2.9 정도에 팔고 나왔습니다. 돈보다 시기가 더 중요한 고등학생 아이들이 있을 때죠.

신도림에서 1호선도 타보고, 9호선도 타봤는데, 9호선이 더 지.랄맞습니다. 왠만하면 잘 견디는데, 숨도 가쁘고, 가슴을 펼 수가 없어서 내리고만 싶을 뿐입니다. 거의 군대 가스실 들어간 듯한 심정으로 매일 다니면... 강서, 양천, 당산, 여의도까지는 괜찮은데, 강남 출퇴근은 체력적으로 많이 힘듭니다. 자동차로는 일찍 서둘러야 하고요. 집만 보면 가치에 비해 아직 저평가된 곳도 많은 듯합니다. 잘 찾으시면 보석이 있지 싶습니다.

선생님이 ㅈㄹ 이란 단어를 쓰시니까 제법 생경합니다. ^^

공감합니다. 9호선은 최초 개통할 때엔 정말 쾌적했는데

염창-당산 구간이 신도림-사당 밀도를 넘어서더니

구간 연장되고 나서는 그냥 압도적으로 출근시간 인구밀도 1위를 찍고 있습니다;;

더군다나 염창-당산 출입문이 서로 반대라서 혼돈의 카오스..

염창-당산-강남 이렇게 다니면, 출근하면 이미 체력은 0 입니다.. ㅋㅋ

염창역 근처 목동 구시가지쪽 잘 찾아보면 분명 보석이 있을것 같습니다.

낡았지만 잘 꾸며둔 단독주택도 많구요..

보는 눈이 없어서 아파트만 보고 있습니다.. ^^

이명박인가 오세훈인가 서울시장할 때 그쪽을 재건축 예정지구로 지정했던 것 같은데 아직까지 소식이 없네요.

그렇죠. 행복하게 잘 살자고 집 보는거지요.. ^^

조용하고 한적하면서도 도시 접근성은 좋은... ㅋㅋㅋ 이율배반적인 집을 찾고 있어서 이리 고민을 많이 하나 싶습니다. ^^

오늘도 부모님과 이야기 많이 했네요.

집 사는게 가족을 화목하게 만들기도 하는 것 같습니다.

좋은 말씀 고맙습니다. ^^

역사적으로는 정부가 부동산을 못 이긴다에 가깝지 않나요?

경제가 붕괴되거나 경제규모가 매우 작은 경우에는 정부가 부동산 정책을 강제할 수 있겠지만

공산주의 국가에서도 정부가 컨트롤하지 못하는 것중 하나가 부동산입니다.

한국 정도의 경제규모를 가진 국가에서 수도 및 수도권역의 부동산이 장기 침체인 경우는 찾기가 어렵습니다.

단기적인 국가 위기 시에는 잠깐 낮아지더라도, 곧 회복이 됩니다.

물론 그리스와 같이 국가의 펀터멘탈이 박살난 경우는 그렇지 않을 것이나,

한국보다 제조업 펀더멘털이 훨씬 나쁜 일본도 최근 도쿄의 집값 상승률은 가파릅니다.

(2016년 기준 일본의 제조업 비중은 한국의 절반입니다. 한국은 일본을 보고 제조업 사수에 사활을 걸었지요.)

제가 서울 외 지역에는 부동산을 구입하지 않으려는 이유이기도 합니다.

서울의 집값이 내려가는 시점은 대한민국 자체가 급격히 쇠퇴하는 시점이라 생각하고

만약 그렇게 된다면 사회 전체적으로 디플레이션이 만연할 것이기 때문에 집값 박살은 그저 흔한 문제중 하나가 될 것 같습니다.

아파트라면 장기적으로 가격이 떨어져야 한다는 것은 맞는 말이고, 실제로 그렇게 되고 있습니다.

년식이 있는 아파트일 수록 오르는 추세가 약해지고, 일부는 떨어지기도 합니다.

선모씨를 비롯한 부동산 폭락론자는 흔히 아파트를 감가상각되는 소비재로 생각합니다.

그들은 아파트는 20년 되면 자산가치가 0원이라 주장합니다.

아파트는 건물의 가치도 있지만 대지의 가치도 있습니다.

건물의 가치는 감가상각될 수 있으나, 대지의 가치는 감가상각보다는 입지에 의해 결정됩니다.

먼저 건물의 가치를 보면, 100년쯤 된 콘크리트구조물은 여전히 쌩쌩합니다.

미국 영국에서 초 대기업 건물들이 50년 넘은게 정말 많습니다. 여전히 튼튼합니다.

콘크리트는 50년쯤 돼도 여전히 청춘입니다. 100년은 되어야 나이가 좀 들어간다 싶죠.

배관 같은건 낡을 수 있는데요

아파트는 법적으로 유보금을 쌓아서 유지보수해야 할 의무가 있습니다.

그래서 15~20년에 한번씩 배관을 갈도록 되어 있습니다.

아파트가 오래되면 구조가 구식이고 층간소음 대처가 안 되어서 값어치가 떨어질 수 있습니다.

하지만 고작 수십년 정도로 감가상각되어서 가액이 0원이 될 정도로 허접한 물건은 아닙니다.

부동산이 감가되어 0원 된다는 선모씨를 비롯한 부동산 폭락론자의 목표는 하나입니다.

'분양이든 매매든, 좋은 물량 구입할 사람들을 줄여서 내가 먹겠다.'

선모씨도 부동산 재건축 아파트 매매로 부자된 사람입니다.

부동산 폭락론자들이 나서서 갭투자했습니다.

그들의 폭락론에 사람들이 겁먹어서 매수하지 않을 때,

그들은 신규 분양을 받아 분양권을 1억 이상 남겨 먹고, 갭투자 해서 1역 이상 남겨 먹었습니다.

이 모든 것이 부동산 폭락론이 없으면 불가능합니다.

사람들이 '저 사람이 부동산 값 내린대. 부동산은 오래되면 원래 0원짜리래. 우리가 속는거래!' 이래서 아무도 매수를 안 하니까

그들이 부동산을 살 수 있었습니다.

정상적인 시장이라는 기준이 애매한데,

중국 자본이든 뭐든 핫머니가 들어오면 거래량이 늘고 가격이 움직입니다. 오르든 내리든 거래량이 늘면 가격이 바뀝니다.

거래금액이 안정적이라면 가격도 그 수준에서 맞춰질 것인데, 거래금액의 변동성이 크다면 가격은 조정될 여지가 큽니다. (오르든 내리든)

멜번에서 거래량 및 거래금액이 뛰면서 가격 변동이 컸고 여전히 거래량 및 거래금액이 지금 수준으로 유지된다면

가격은 현재 변화 방향 (오르는 방향)으로 유지될 가능성이 큽니다.

가격이 떨어지려면 보통 거래량이 줄어들고 거래금액도 줄어들다가

가격이 낮아지면서 거래량과 거래금액이 늘어납니다.

현 정부의 정책은 거래량을 줄이는게 가장 큰 목적입니다.

언론에서 많이 언급되지 않은 8.2 부동산 정책의 행간 의미를 뜯어보면 그렇습니다.

말이 좀 샜는데, 결국 집값은 입지가 주요한 영향을 미칩니다.

저는 부동산이 입지가 80%, 건물이 20% 정도로 결정되는 것 같습니다. 서울시 기준.

입지는 그 도시의 발전 여부가 결정합니다. 기본적으로 유동인구가 많아야 하고 인구유입량이 커야 합니다.

그래서 강남이 발전할 수 밖에 없고, 상암이 향후에 발전여지가 크다고 판단하고 있습니다.

물론 인구가 계속 줄어드는 도시는 원금 보존(=인플레이션 정도의 집값 상승) 또는 투자 목적으로는 어려움이 있다고 생각합니다.

인구가 줄어드는 도시는 시간이 갈 수록 건물의 값어치는 떨어지고, 입지의 장점도 점차 사라지기 때문입니다.

말씀하신 3D 프린터를 이용한 주택은 집을 재화로만 판단해서 그런게 아닌가요?

입지가 안되면 3D 프린터로 집을 만들더라도 놓아둘 곳이 없습니다.

광화문 경희궁의 아침이 15억씩 하는 이유도, 광화문 근처에 집을 둘 곳이 거기가 전부이기 때문입니다.

주변에 정부기관이 그렇게 많은데 집은 고작 몇개 없습니다. 수요는 어마어마하게 많은데 택지 공급 자체가 안됩니다.

북촌쪽은 더 비싸고요.

3D 프린터로 집을 만들고 완전자율주행 자동차가 보급되면 서울 집값이 떨어질 수 있다고 생각합니다.

그런데 서울이 설계가 잘못되어 있어서 교통이 정말 엉망입니다.

OECD 국가 중 수도의 건축물 층수가 이렇게 낮은 국가도 한국 뿐이고

OECD 국가 중 수도의 출퇴근 시간 최상위권인 국가가 한국입니다.

서울 도로가 너무 설계가 엉망이고 아파트 층수가 낮아서 그렇다고 합니다.

(물론 대전만 와 봐도 서울의 도로 및 신호등 설계는 최첨단이라는걸 단 한번에 느낄 수 있습니다... 우리나라는 정말 초 서울 집중 체제예요.)

도로를 고치지 않고서는 3D 프린터로 만든 집과 자율주행자동차가 보급되더라도

서울은... 여전히 거주지로서의 매리트가 높을 것 같습니다.

몇십년 후면 도로가 고쳐지겠지만

제가 초등학교일때와 지금 서울을 비교해 보면

건물들은 참 좋아졌는데 도로는.. 신호등이 좀 좋아진 것 외엔 근본적으로 개선된건 없는 것 같습니다.

더군다나 강남순환고속도로를 뚫어놓은걸 보니 이건 정말 정신이 나갔습니다.

강남순환만 뜯어고치는데 못해도 20년은 걸릴겁니다.

강남순환..... 서울대쪽에서 들어가고 양재로 나올 때, 터널은 정말 빨리 갑니다.

그런데 터널 출구의 톨게이트에서 1시간 걸립니다.

누가 이런걸 허가내줬는지 모르겠는데, 정말 정신이 나가지 않고서는 못할 짓을 해 뒀지요.

서울시에 문의 넣어두니 이게 민자사업이라 건드릴 수가 없다고 합니다... ㅎㅎㅎ

말이 길었는데, 제가 부동산 사려는 이유가 투자수익으로 생활을 바꾸기 위함이 아닙니다.

가장 큰 목표는 원금유지입니다.

최소한 명목 가치는 유지되도록 하려는 것(=인플레이션 수준의 상승)이 목표입니다.

제가 마치 집값이 오를 것 처럼 희망차게 글을 쓰긴 했지만

이 글의 가장 기저에는 '집 잘못 사면 폭락한다'는 비관론이 단단히 자리잡고 있습니다.

부동산. 아무거나 사면 다 오른다면, 이렇게 분석해서 살 이유가 없겠지요. ^^

모두 다 제 생각일 뿐입니다. ^^

저는 정부가 부동산 거품을 조장한다고 보는 측이라서요. 전세계적으로, 그리고 역사적으로도요. 중요한 세수인데 특이한 상황이 아닌 이상 부동산을 잡을 이유가 없죠. 욕이나 안먹으면 다행이죠. 그런 측면에서 문재인과 노무현 정부는 정말 대단한 용기를 가진 정부입니다.

그리고 말씀하신 부분에 전체적으로 공감합니다. 구입해야 하신다면 역시 서울이나 근교로 하셔야 겠죠. 폭락의 위험이 가장 적으니까요. 일본도 같은 경우입니다. 도쿄 같은 대도시를 빼고는 인구 절벽현상이 생기고 있죠. 

--사족--

그나저나, 제가 호주 살아서, 호주 기준으로 말씀드리면, 정말 많은 사람들이 시드니 탈출을 꿈꾸고 있습니다. 서울 보다 도로가 더 엉망인 곳이 여기입니다. 정말 최악이고 답이 안나와요. 더 문제는 지하철이 정말 형편 없어서 어쩔 수 없이 운전하고 다닙니다. 이것만 아니면 참 살기 좋은 도시인데, 아오... 아무튼 최악의 교통입니다. 

지금 살고 있는집 방 두개짜리 아파트팔고 (제집 아닙니다 오해 마시길 ㅋ) 퀸즐랜드 가면 수영장 딸린 정말 아름다운 하우스 방4개 짜리에서 살 수 있습니다. 교통체증 없고, 공기 맑고 그런 곳이요. 저에게는 그런 브리스번이 꿈의 도시죠. 저만 그런게 아니라 정말 많은 사람들이 같은 생각 하고 있는데요, 그놈의 일자리 때문에 여기 있는 거 같습니다.