만능문답


무주택자입니다.

얼마 전 부터 서울에 집이 필요해서 알아보고 있습니다.


분양은 포기했고 (8.2 부동산 정책 이후 30대는 신규분양 사실상 불가 - 청약가점제 100%)

7월부터 눈여겨 보고 있던 집을 매수할지 말지 고민입니다.



지역은 상암 디지털미디어시티역 근처입니다.


신도림과 고민하다가

공항 사용이 잦아서(인천/김포 둘 다) 공항철도가 유용하고, 서울역/용산역 KTX를 자주 이용해서 중앙선도 유용해서, 디지털미디어시티역 근처로 알아보고 있습니다.


(신도림은 ITX가 서고 2호선 1호선이 있어서 유용합니다.

공항은 버스나 택시 타야죠. 인천공항-신도림 할증 붙어도 2만5천원이라 상암에 집 못 사면 신도림에 집 사도 되는 상황입니다.)


홍대입구역도 입지는 좋은데, 마음에 드는 아파트를 아직 못 찾았습니다.



매수하려는 아파트는 디지털미디어시티역에서 도보로 5분 거리이구요.

신도림 대비 장점은 공기가 좋고 향후 발전 가능성이 신도림보다 높아 보입니다.

상암이 신도림보다 동네가 깨끗해 보이는 것도 장점입니다.


단점은 강남이 멉니다. ㅠㅠ 강남으로 출장가는 일이 잦아서 가까우면 몸이 편합니다.

신도림은 강남가기가 상암보다 좋구요.



재정상황.

LTV/DTI 40%가 적용되더라도 집을 구입하는데 지장은 없습니다.

내일이라도 당장 매수 가능하고요..


1. 가진 돈은 집 매매가의 30%

2. LTV 최대 한도로 집 값의 40% 대출

3. 신용으로 집 값의 30% 대출


즉 현금이 집 값의 30%, 대출이 집 값의 70% (신용대출-단기 30%, 주택담보-장기 40%) 입니다.

8.2 부동산 정책 전에는 LTV가 60%라서 지금보다 신용대출 상환 부담이 적었는데.. 조건이 좀 나빠졌습니다.


대출 상환은 빡세게 하면 4~5년 내로 다 갚습니다. (소득이 증가하지 않는다고 가정할 때)

소득이 증가하면 더 빨리 갚겠지만, 아마 소득 증가한 만큼 더 쓸것 같습니다 ㄷㄷㄷ




극단적으로 가정해서 집값이 절반으로 떨어진다고 해도 상환에 지장 없습니다.

대신에 멘탈이 박살나겠죠. -_-;

그런데 아무리 서울의 서북지역이라 해도, 6호선/중앙선/공항철도에서 도보 5분 거리 아파트가 폭락할 가능성은 별로 없어 보입니다.


만약 집값이 20% 정도 떨어지면 멘탈에 금가지만 역시 상환은 가능합니다.


집값이 10%정도 떨어지는건 괜찮습니다. (매수 예정가가 기존 거래가 대비 5% 낮습니다.)

지금 구매하려는 집이 옥상층이고, 매수하려는 단지에서도 입지가 아주 좋은 곳입니다.

구매 예상 가격은 같은 동의 중층과 같습니다. 일조량 등에서 현재 매수 예정인 주택이 훨씬 좋습니다.

(요약: 탑층 프리미엄을 빼고 구매 가능한 상황)







8.2 부동산 대책 이후의 예상은...

부족한 자금력으로 갭투자 한 사람들은 발등에 불 떨어질 것 같구요.

정말 돈 많은 사람은 아무런 지장이 없거나 오히려 호재일 것 같구요.

서민들은, 단기적으로는 갭투자 급매물 처리때문에 전월세에 혜택을 볼 수도 있겠지만, 장기적으로는 주택 부담이 더 커질 것 같습니다.


8.2 대책은 결과적으로 거래량을 줄이자는 목표인데...

case 1. 거래량이 줄면서 가격이 올라간다 --> 현금 많은 사람들이 매수해서 전월세 임대사업자가 된다. (대부분의 OECD 국가처럼 되는 것)

case 2. 거래량이 줄면서 가격이 내려간다. --> 기존 재건축 지구도 재건축이 지연되면서 결국 공급 감소를 일으킨다. 전월세는 상승?

case 3. 거래량이 줄면서 가격은 인플레이션만큼만 올라간다. --> 만약 이 상황이 와도.. 오래 지속되기는 어려울 것 같습니다.

case 4. 거래량이 늘어난다. --> 일시적인 거래량 증가가 아닌 장기적 거래량 증가는 정책이 실패했단 의미겠지요. 후속 조치가 나와서 어떻게든 거래량 낮추려고 할 것 같습니다. 보유세 등



만약 국민소득이 증가하지 않는 상황에서 집 매물이 대량으로 나온다면,

- 돈이 있는 사람이 집을 거둬들여서 임대사업자가 되거나 (지금 정책도 준공공 임대사업자 양성(?)을 염두하고 있고요)

- 아무도 집을 매수하지 않는 상황이 되면 집 값이 떨어지거나 인데

서울은 첫 번째 케이스로 가지 않을까 싶고, 결국 전월세 부담은 더 높아질 것 같다는게 제 생각입니다.


제 머리로는 거래량을 줄여도 우리나라, 특히 인구가 밀집된 서울은 가격이 오른다는 결론이 나옵니다.

하지만 단지 제 생각일 뿐이라 지금 매수하려는게 좀 성급한 것 같아서 걱정입니다. (어머니는 매수 찬성, 아버지는 관망하자는 의견이십니다.)




다른 분들은 어떤 생각이신지 궁금해서.. 여쭙습니다.

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